Get the information
Get the information

News

17 February 2021

Апартаменты – «гадание на кофейной гуще»

Апартаменты – «гадание на кофейной гуще»

https://img2.dp.ru/images/article/2021/01/26/CBE8E25D-FEA5-4CC6-9E7C-FEE80780F66C.jpg  

Фото: Сергей Ермохин

«Быть, иль не быть?» - вопрошал принц датский в состоянии крайней неопределённости. Тот же вопрос напрашивается сегодня в отношении строительства апартаментов на просторах всей нашей державы. И, конкретно, в славном городе Санкт-Петербурге. В уточнённой форме он может быть озвучен: «Так жильё эти апартаменты, или нет?».  Ведь если они – жильё, то и строиться они должны по всем требованиям к жилью, с детскими садами, школами, поликлиниками, спортивными площадками и так далее. А если они – гостиницы, то никаких школ и поликлиник строить рядом не нужно, а наоборот, нужны кафе и рестораны, холлы и хамамы, рецепшены, на худой конец.

 К великому огорчению заинтересованных сторон, никакой ясности, по этому вопросу да сей поры нет. Нет ни внятного определения понятия апартаменты, ни, тем более развернутых требований к ним. А чиновники разного ранга, знай себе туману напускают. На днях пензенский сенатор Олег Мельниченко выдал чеканную формулу: апартаменты - жилье второго класса! С отдельным правовым регулированием. Что за отдельное регулирование сенатор не уточнил.

А  два месяца назад в Совете Федерации прозвучало заявление заместителя главы Минстроя Никиты Стасишина. Тогда, говоря об апартаментах, он отметил, что разрешать строительство "многофункциональных зданий" далее "нецелесообразно". Переводя с чиновничьего на русский – апартаменты запретить.  Вот и угадывай. Позже Никита Стасишин пояснил, что речь идёт о том, чтобы прописать "честные правила игры, чтобы конечный потребитель мог спокойно жить в жилых помещениях нормального качества". В чём эти правила будут заключаться, он вновь не сказал. То есть опять «тень на плетень». В Минстрое обещают разработать специальный закон об апартаментах уже не один год, и бизнес ждёт этого не без опасений.

 Многие участники рынка полагают, что словесные интервенции Минстроя касаются в первую очередь ситуации в Москве. Но в Петербурге рынок совершенно другой. "У нас очень небольшая доля "псеводожилья", с которым, как можно судить по заявлениям Минстроя, и призвано бороться новое регулирование, тогда как в Москве 90% апартаментов — это именно "псевдожильё", которое не предполагает никакого сервиса, никакого обслуживания, никакого очищения, в том числе уплаты налогов инвестором, который обладает этими апартаментами".

А исходная необходимость «разобраться с апартаментами» возникла из-за того, что граждане (в Москве), купив подобные объекты, с неудовольствием обнаружили: налоги высоковаты, «коммуналка» дороже, прописаться нельзя, детский сад – далеко, школа – тем более. Причем это в основном московская история. Ну, и отчасти – краснодарская. Потому что в большинстве регионов постройка отвечает статусу участка: если можно строить жилье – строят жилье. Если участок под гостиницу – строят гостиницу. А где и что разрешено или запрещено – определяют генплан и ПЗЗ. Не то в столице! Там судьбу участка и проекта решает конкретная группа лиц. Там действует удивительный тандем: комиссия по вопросам градостроительства и градостроительно-земельная комиссия. Вот эти два органа и решают все вопросы с локальным изменением ПЗЗ, пересмотром зонирования и т.д. Там же подписывают решения о сносе памятников, сокращении зеленых зон. Ну, и о строительстве «нежилых объектов с жилыми помещениями». Столичные юристы, не стесняясь, публикуют рекламу: «Легализуем самострой через ГЗК»... Причем протоколы заседаний секретны: их не выдают ни депутатам, ни, тем более, горожанам. (В 2018-м случилась утечка, и часть протоколов обнародовали). В общем, результаты работы этого закрытого механизма (несомненно, удобного и выгодного и чиновникам, и застройщикам) стали как-то совсем заметно расходиться с требованиями федерального законодательства. Особенно в части, касающейся «псевдожилья».

Второй двигатель легализации «апартов» – проблема в Краснодарском крае, Сочи и Крыму. Там ситуация другая, но на той же основе: обилие отелей и отельчиков на участках для ИЖС.

Есть и третья движущая сила. Недавно президент беседовал с вице-премьером Маратом Хуснуллиным. И снова напомнил про главную цель: строить 120 млн кв.м жилья в год. Какого жилья – не сказал. Вот тут жильё «второго класса» очень даже «в тему». Конечно, в госпрограмме (сформированной до кризиса) говорится о «комфортной жилой среде». И Минстрой разработал даже соответствующие стандарты. Они вступили в силу в июне 2020-го. Но как-то удачно получилось, что там нет указания на минимальную площадь квартиры (в прежней версии – было: не менее 20 кв.м.). Тогда (помечтаем) почему бы во «втором классе» не запроектировать жилье 7-8 кв.м. как в «цивилизованной» Голландии, то бишь в Нидерландах или в Дубае. Говорят, пользуется спросом из-за дешевизны. Опять же «Просто жильё» нельзя строить вблизи заводов – санитарные зоны не позволяют. А «второго класса» - вполне. Обычные жилые корпуса запрещено лепить близко друг к другу - «вредное» слово инсоляция. Но для «второго класса» - сойдет. Так, глядишь, и поручение Президента РФ удастся повыполнять.

Однако петербургские девелоперы говорят, что на них заявления чиновников пока что не повлияли никак. По словам руководителя отдела продаж Orange Life Дарьи Боровицкой, спрос огромный. "За декабрь месяц мы продали 30% нашего номерного фонда. И в январе темп продаж сохраняется", — сообщила она.

Более того, компания намерена запускать новые проекты. "В ближайшее время мы запускаем еще один инвест-отель в центре города, откроем предварительные продажи уже в первом квартале. Помимо этого, у компании довольно амбициозные планы развития на 2021 год. Мы планируем в течение года вывести на рынок порядка 400 номеров", — сказала Дарья Боровицкая.

По мнению Сергея Ногая, генерального директора ООО "Пулково скай" на данный момент девелоперам бояться нечего. "Мы с нетерпением ждем хотя бы проект закона, чтобы понять как он повлияет, потому что на то, что строится сегодня, по всей видимости, это никак не повлияет. То есть объекты будут достроены, никто их, видимо, не будет останавливать, потому что там есть дольщики и т.д.", — сказал глава "Пулково скай".

Конечно, уверенность в сегодняшнем дне и особенно перспективные планы – дело хорошее, но за ними вырисовываются немалые инвестиции в подготовку проектов, закупку земли, разработку градостроительной и строительной документации. А ну, как «апарты» действительно приравняют к жилью? На купленных под проекты участках и территориальная зона не та, и под школы участков не найти и детские сады «не вписываются». Если же строить «социалку» на выкупленном участке, то под апартаменты земли не останется. Риски – сумасшедшие.

Так президент Российской гильдии риэлторовИгорь Горский призвал девелоперов не успокаиваться. "Я немножко удивлен общей наивности на рынке строителей апартаментов, — сказал он. — У вас есть очень мощный оппонент — это отели. Мы доказали, что мы очень серьезные игроки на рынке. Если кто-то думает, что отельеры просто так разрешат тем, кто строит апартаменты, продолжать активно забирать у них долю на рынке, существовать на этом рынке, развиваться на этом рынке, то он очень сильно ошибается. Пока девелоперы, которые строят апарт-отели будут пребывать в таком благостном состоянии, отельеры, объединенные достаточно серьезно, активно лоббируют законы, которые направлены на то, чтобы усложнить строительство апартаментов".

Чиновники же, по словам Игоря Горского, не всегда даже понимают разницу между сервисными и несервисными апартаментами. Поэтому профессиональному сообществу необходимо доносить и отстаивать свои позиции. И поспешать с реализацией проектов апарт-отелей. Мало ли что…

Список источников

  1. ДП 26 января 2021, Александр Лобановский Вынуждены гадать на кофейной гуще: апарты в ожидании сюрпризов Минстроя
  2. NSP 26.01.2021 Дмитрий Синочкин Жилье второй свежести
  3. NSP 01.02.2021 Халмурат Касимов Первые уроки пандемии