Get the information
Get the information

News

19 May 2021

Деньги за смену профиля

Андрей Некрасов NSP 12 мая в 15:30 Деньги за смену профиля Смольный намерен брать деньги за перевод промышленных и сельскохозяйственных земель в зоны, предполагающие жилищное строительство. Об этом губернатор Александр Беглов упомянул в Законодательном собрании, где представлял ежегодный отчёт о результатах работы городского правительства. О сбалансированном развитии города его спрашивала депутат Оксана Дмитриева. По её словам, последние годы фактически уничтожались старые промышленные зоны в центральной части Петербурга. Предприятия якобы переводили на окраины, но зачастую они так и не начинали работать на новом месте. Всё это привело к избыточной маятниковой миграции населения и сокращению промышленного потенциала города. Вице-губернатор Николай Линченко подтвердил, что за последние 15 лет произошли серьёзные изменения Генплана в части зонирования промышленных, сельскохозяйственных и иных земель. Переведено в другую функцию 2061 га, из них 426 га участков – промышленного назначения. Сейчас на этих территориях уже получены разрешения на строительство 13,3 млн кв.м жилья. Это породило дисбаланс между объёмами жилищной застройки и возможностями социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. «За этот же период активно развивались и приграничные с городом районы Ленобласти, где тоже активно возводят жильё. Они также дали дополнительную нагрузку на городскую инфраструктуру», – отмечает Николай Линченко. Александр Беглов подтвердил, что перевод промышленных и сельскохозяйственных земель в другие функции – один из серьёзных вызовов. По его мнению, город потерял манёвр для создания новых рабочих мест на инженерно подготовленных территориях, в том числе с железнодорожными сетями. «Но самое плохое, что город не получил ни копейки в бюджет за перевод этих земель. До последнего времени не было даже обязательств застройщиков по созданию социальных объектов. Землю перевели, жильё построили, а социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру город создаёт за свой счёт, за счёт налогоплательщиков. Это неправильно. И сейчас мы работаем, чтобы не допустить таких перекосов и чтобы город получал деньги за перевод земель и понимал, где он сможет размещать трудовые ресурсы и создавать рабочие места. Я обратился к президенту РФ, он меня поддержал и дал поручения Правительству РФ разработать ряд нормативных актов и оказать помощь, чтобы такого в Петербурге больше не происходило», – заявил Александр Беглов. Он пояснил, что речь идёт об изменении местного, а если потребуется, то и федерального законодательства. По словам Александра Беглова, до 2024 года Петербургу необходимо 386 новых социальных объектов общей стоимостью 219 млрд рублей. Среди них 184 детских сада на 35 400 мест, 95 школ (84 300 мест) и 47 объектов здравоохранения на 13 000 посещений в смену. В государственные программы включены 144 объекта: 68 садиков, 56 школ и 20 объектов здравоохранения. Их общая стоимость оценивается примерно в 114 млрд рублей. Более чем по 170 объектам (среди которых 110 садиков, 39 школ и 27 объектов здравоохранения) источники финансирования пока не определены. Градоначальник заверил: чиновники активно работают, чтобы найти на них деньги. Например, Смольный рассчитывает на федеральные инфраструктурные кредиты, поскольку помимо «социалки» средства нужны и на другие проекты. Например, на развитие транспортной агломерации города и области надо 420 млрд рублей, на модернизацию тепловых сетей и источников – 393 млрд рублей до 2033 года, система водоотведения требует 206 млрд, а водоподготовки – 153 млрд рублей. Отметим, что плату за изменение назначения земель уже давно взимают в Москве. И эту схему приводят в пример и поддерживают многие петербургские девелоперы. Для них лучше заранее знать стоимость процедуры, чтобы сразу рассчитать экономические показатели будущего проекта. Сейчас же фактические затраты на перевод земель и создание «социалки» на старте проекта предугадать практически невозможно. Хотя всё зависит от того, насколько полно будет перенят опыт Москвы. Генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов не исключает, что нововведение может затормозить стройку: «В Смольном уверены, что на этих промышленных площадках ещё работает какое-то производство. Но там давно всё сдаётся в аренду и в основном под офисы и склады. При покупке этих земель по рыночной цене девелоперу придётся ещё что-то заплатить городу. Он просто откажется от сделки, во всяком случае пока стоимость жилья снова не вырастет. Это затормозит инвестиционный процесс и перевод в другую функцию земель, рентабельность проектов на которых невелика. Хотя, конечно, всё будет зависеть от стоимости этих услуг». Он поясняет, что в Москве, получая от девелоперов деньги за изменение функции, власти берут на себя все сопутствующие затраты на социальные объекты, инженерию, дороги и т.д. Застройщик платит за всё и сразу. Ещё не известно, будет ли петербургский бюджет, получая эти деньги, строить садики и школы за застройщиков. «По разным оценкам, налоговые отчисления девелоперов только в городской бюджет составляют 30-40 млрд рублей в год. На эти деньги можно было бы построить феноменальное количество детских садов. Но каждый год застройщики платят всё больше, а бюджетная инвестиционная программа сокращается. Нет уверенности, что новые доходы за изменение функционала участков в полном объёме пойдут на необходимую для жилья инфраструктуру — могут найтись и более важные для города задачи», - опасается Алексей Белоусов. Комментарий А что? Идея просто замечательная. Хочешь построить жилой дом на «промке» (там, где по Генеральному плану СПб только фабрики-заводы, да на худой конец, склады можно возводить) или, да простят меня «зеленые», на «зелёнке» (зелёные насаждения общего пользования – разные лютики-цветочки, деревца-кусточки) - заплатил денег, и строй себе. Красота! И, говорят, что в столице, так уже и строят. Чудеса, однако! Нет, понять Губернатора можно. Р-р-раз, и девелоперы понесли деньги на перевод земель – вот тебе и садики со школами. Причем, заметьте, не после начала строительства, а наоборот – до. Эдак и бюджет поправить можно. Деньги-то буквально из воздуха. А «серый пояс» у города ой как внушителен. Так что ежели с умом к этому вопросу подойти, так выдающиеся перспективы вырисовываются. Кстати, новый Ген. план города очень удачно «притормозился». А то приняли бы новый-то план, да уже с готовыми изменениями. За что тогда, простите, деньги брать? Стало быть, городу новый план вроде, как и не нужен. Старый-то он столько переделок требует. Хотя, может быть, и наоборот. Нужен новый план, причем такой, чтобы везде, где и можно было строить жильё – строить стало нельзя. Зона, понимаете ли, изменилась. И лучше всего стала к радости градозащитников - «зелёнкой». А еще лучше было бы разработать два генеральных плана: один для девелоперов и остальной публики, а другой - секретный, для чиновников. В секретном прорисовать где все-таки можно строить жильё, но за деньги, а в несекретном – чтобы везде трава. По всему городу. А что? Вот собственники, да застройщики «обрадуются». Хочешь дом реконструировать – заплати за изменение зоны. Новый хочешь построить – плати! Склад возвести – опять плати. Зато системный подход. И деньги на социалку. Или не совсем на социалку. Это «как карта ляжет». Правда, при этом деньги за перевод земли заплатит сначала девелопер, а в конечном итоге - тот же покупатель квадратных метров, если это жильё, или потребитель товаров, если это склад. Потому что, их цена однозначно вырастет – строительство дома или склада для хранения товаров обойдется дороже. А в стране – кризис. И в ближайшее время с учетом подорожания ипотеки количество заёмщиков на обретение квартир никак не увеличится. Значит сократится количество проектов. То есть количество рабочих мест и, соответственно, поступлений в бюджет. И деньги от перевода земель пойдут не на школы и детские сады, а на совсем другие статьи расходов. Вот круг и замкнется. Благими намерениями, как говорится… Есть в этой заманчивой инициативе взимания платы за перевод земли ещё один аспект. А ну как деньги девелопер заплатит, а перевод не состоится. Обман получается? Отнюдь! Это не зависящие от чиновников причины. По нынешнему законодательству любое изменение в Генеральный план должно вроде как обсуждаться на общественных слушаниях. Причем во всех районах города. А ну, как жители будут против? Нет, «продавить» инициативу у нас умеют, но «общественный резонанс», СМИ. Уж если Валентине Ивановне детище Газпрома пришлось переносить. Вот, допустим, не прошла поправка. Деньги возвращать? Ой, не быстрое это дело. То есть гарантий на 50%. А это, на минуточку, максимальная неопределённость. Кстати, в парадигму «закручивания экономических гаек» удачно вписываются и игры с кадастровой стоимостью. Вроде как она должна соответствовать рыночной. Только практика показывает, что целью всей этой компании является опять же текущее наполнение бюджета за счет налогов, а не стимулирование развития экономики и следующее за ним пополнение бюджета. Поэтому и «перекосы», когда кадастровая стоимость в разы превышает рыночную. И монополизация кадастровой оценки, и усложнение процедуры оспаривания результатов, и снижения уровня ответственности за них. А рыночная стоимость – вещь слабо предсказуемая. И меняется она не раз в два года. Так что московский опыт определения платы за перевод земель в процентах от кадастровой стоимости может и хорош, но на городских землях, как в Москве. А в Петербурге земли в основном частные. Удар по частникам? Конечно. По девелоперам – несомненно. Ведь девелопер не войдет в проект, если маржа будет минимальной, а риски высокие. Ему, с учетом эскроу-счетов, банк просто не даст кредит. А собственнику это тоже не выгодно. Он по проценту от кадастровой стоимости налог платит. Вдруг землю переведут, а девелопер от сделки откажется. Вот и выходит, что если собственник не опустит цену на землю на сумму платы за перевод, то проект просто не состоится. Понятно, что при такой сильно неласковой атмосфере в сфере строительства, особенно жилищного, которая существует в Санкт-Петербурге, хоть какое-то упорядоченье может восприниматься как благо, но как известно, чрезмерный порядок ведёт к остановке процесса. Кроме того, эксперты заявляют, что дело внесения изменений в различные кодексы и законы у нас совсем на быстрое и может затянуться на годы, так что как будет развиваться эта инициатива, покажет время. Пока она выглядит совсем «сыро». Будем наблюдать.