Get the information
Get the information

News

22 July 2021

Эксперт рассказал, чем опасна застройка жильем «ржавого пояса» в Петербурге

Юлия Божко

NOVOSTROY Санкт-Петербург 13 июля 2021

Эксперт рассказал, чем опасна застройка жильем «ржавого пояса» в Петербурге

  

Эксперт рассказал, чем опасна застройка жильем «ржавого пояса» в Петербурге

В 2021 году, несмотря на общегородские проблемы с редевелопментом, ожидается увеличение объема и количества новых объектов на бывших промышленных территориях. По действующим разрешениям на строительство в таких локациях должно появиться около 1,96 млн «квадратов» нового жилья, сообщают в Knight Frank ST Petersburg. Однако полностью убирать серый пояс, по мнению экспертов, опасно.

По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank ST Petersburg, нельзя воспринимать избавление от серого пояса Санкт-Петербурга, как безусловное благо. Даже если там находится предприятие, неработающее по своему изначальному профилю.

«Часто эта недвижимость недорого сдается в аренду мелким и средним компаниям различного профиля. Такой объект дает доступные локации для размещения в черте города, создает рабочие места и налоговую базу. Полный редевелопмент старой производственной недвижимости сильно ограничит возможности малого и среднего бизнеса по аренде площади в городе, а многие компании в связи со спецификой бизнеса не могут располагаться в удаленных промышленных зонах. Поэтому с точки зрения территориального планирования важен разумный баланс между редевелопментом и сохранением производственных площадей», — комментирует Николай Пашков.

По словам, аналитика, для более масштабного редевелопмента территорий в Петербурге сейчас есть три барьера.

«Первая проблема территорий серого пояса, помимо коммерческих аспектов в виде высоких ожиданий продавцов земли, связана с тем, что часто для строительства на участке надо вносить изменения в генплан и ПЗЗ, а это достаточно долгая процедура с негарантированным результатом. Вторая, как показывает пример «Ливиза», на участке могут находиться памятники архитектуры, которые невозможно снести, но нужно каким-то образом приспособить под коммерческое использование, что иногда бывает достаточно сложно в силу их специфики. Третья сложность — загрязнение почвы на многих промышленных площадках, в связи с чем, необходимо проводить работы по ее очистке, что усложняет и удорожает проект», — отмечает эксперт.

Комментарий

Нельзя не согласиться с Николаем Пашковым. Барьеры, которые как правило, включает редевелопмент серого пояса, влекут за собой негативные последствия. Это либо дополнительные, неучтенные при расчётах ТЭО издержки, как финансово-временные, так и репутационные, либо изменение в худшую сторону параметров самого проекта, либо полную его остановку.

Первый из вышеназванных барьеров касается планировочной документации. И здесь не только существующие «нестыковки» в генплане и ПЗЗ, которые различные нанимаемые «конторы» берутся исправить «на раз», а потом только деньги выманивают, но и новые изменения в тех же генплане и ПЗЗ, которые радостно принимают чиновники и депутаты, буквально перечёркивая уже идущие проекты.

Второй барьер – памятники архитектуры, которые отнесены к культурному наследию и охраняются государством. Мало того, что с существующими нужно придумать, что делать, чтобы и градозащитники не бунтовали, и КГИОП согласился, так ещё есть вероятность «нарваться» на вновь выявленные памятники, которые могут погубить даже самый замечательный проект.

Третий барьер – самый «весёлый». Допустим, что проект уже свёрстан, прошел ад согласования, экспертизу, банк выдал кредит и на этапе нулевого цикла при рытье котлована нашли захороненные бочки с какой-нибудь гадостью эдак 1-го класса опасности. А содержимое этих бочек уже грунтовыми водами разнеслось на всё пятно строительства. И что будет с этим проектом и застройщиком, особенно если он участок в собственность приобрёл? В более мягкой форме такое произошло с фирмой Suzuki, которая хотела построить завод по производству автомобилей в СПб. Участок им выделили из городских земель возле завода Toyota. Правда оказалось, что на участке имеются залежи торфа, глубиной до 6 метров, и что этот торф никуда кроме полигона Красный бор девать нельзя. Японцы подсчитали издержки и от проекта отказались. Так завод Suzuki в России и не построили.

Какой вывод можно сделать из этого анализа? Господа девелоперы, ищите участки под застройку с минимальными рисками. Не гонитесь за иллюзорными большими прибылями. Беспроблемных участков в городе почти не осталось. И участки эти в основном расположены на полях бывших совхозов. Например, Ленсоветовского.

 На этих землях по действующему генеральному плану и ПЗЗ (а также проекту нового генплана) разрешено жилищное строительство от 10-ти, 6-ти и 4-х этажных домов, до 2-3 этажных таунхаузов и коттеджей ИЖС. Здесь нет и не было объектов культурного наследия, отсутствуют и никогда не существовали заводы и фабрики, не было торфоразработок, а наоборот присутствуют дороги, съезды на шоссе и городские улицы, электрические подстанции и газовые, водяные, канализационные магистрали с резервом мощности.

Торопитесь, пока участки не заняли ваши конкуренты.

По вопросам приобретения обращайтесь в УК «Южные ворота»