Получить консультацию
Получить консультацию

Новости

1 февраля 2021

Аренда жилья и её перспективы в 2021 году

Фото с сайта БН

2020 високосный год по праву войдет в историю как один из самых тяжелых для всего мира. Пандемия и связанные с ней локдауны запустили механизм разрушительного кризиса, который коснулся большинства отраслей производства. Сильнее всего пострадала сфера услуг. Не обошла «чаша сия» и аренду жилой недвижимости.

 По данным БН (Бюллетень недвижимости), в минувшем году арендные ставки на жилье снизились в большинстве городов-миллионников. В частности, впечатляющее падение ставок аренды квартир произошло в Петербурге, где съемные «однушки» подешевели на 11,4%, «двушки» – на 14,5%, «трешки» - на 13,2%.

На рынке найма жилых помещений Петербурга начиная с апреля 2020 года было зафиксировано резкое сокращение спроса, связанное с пандемией, и как следствие – падение арендных ставок. Однако летом, когда были ослаблены ограничения, интерес граждан к съемному жилью начал постепенно восстанавливаться. И уже несколько месяцев подряд цены на квартиры идут вверх, хотя докризисные показатели так и не достигнуты.

По оценкам экспертов в апреле прошлого года, спрос на аренду жилья в Петербурге снизился на 20–30%, а по некоторым позициям до 40%. Его возрождение началось в июне. Сейчас ситуация более или менее соответствует докризисному периоду.

В Санкт-Петербурге в октябре 2020 года средние арендные ставки выросли на все типы квартир. Так, студии и однокомнатные стали дороже на 3,70%, двухкомнатные – на 1,36%, трехкомнатные – на 8,93%. А в сравнении с ценами октября 2019 года стоимость найма «однушки» в октябре 2020 года стала ниже на 6%, «двушки» – на 7%, стоимость аренды комнаты снизилась на 1,01%.

 

На данный момент средняя арендная ставка на комнату в Северной столице составляет 11,5 тыс. рублей в месяц. В апреле –мае этот показатель был на уровне 11,4 тыс. рублей. То есть ставки почти восстановились отмечают эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру».

За 6 месяцев - с августа 2020 по январь 2021 года - самый значительный рост среднего уровня ставок был отмечен в Московском районе Петербурга. Здесь ставки выросли на 5,79% или на 700 рублей.

В январе 2021 года самым дорогим районом по среднему уровню ставок стал Петроградский район. Здесь этот параметр составляет 12,5 тыс. рублей. А наиболее низкий уровень средних цен зафиксирован в Красносельском районе - 10,5 тыс. рублей.

Вторая волна заболеваемости не оказала заметного влияния на рынок аренды недвижимости – на данный момент всё развивается достаточно стандартно, аналогично прошлым годам: сегмент аренды всегда растет с конца июля до декабря, вслед за чем наступает временное снижение активности.

Каковы же основные тренды на рынке аренды жилой недвижимости?

Сегодня на рынок оказывают влияние разнонаправленные тенденции. Так, с одной стороны квартиры освобождаются из-за того, что многие люди, которые арендовали жилье в Санкт-Петербурге, были вынуждены уехать в свои регионы из-за потери работы и из-за опасений, вызванных самой пандемией, а с другой стороны – многие остающиеся мигранты, которые могут себе это позволить, переезжают в отдельные квартиры. 

В то же время на 20% вырос объем предложения. На рынок вышли свежепостроенные квартиры, которые приобретались под сдачу. Помимо этого, большинство владельцев жилой недвижимости, которая сдавалась посуточно, попытались перейти на рынок долгосрочной аренды. Это произошло по очевидным причинам: закрытые границы и отсутствие внутреннего туризма сделали краткосрочную аренду практически невостребованной у клиентов.

По мнению генерального директора федерального портала «Мир квартир» Павла Луценко, льготная ипотека на новостройки и снизившиеся ипотечные ставки на «вторичку» в 2020 году сыграли для российского рынка аренды роковую роль: население с удовольствием кредитуется и покупает недвижимость. Арендаторы становятся собственниками жилья, и спрос в сегменте найма квартир падает. Продолжение этого тренда будет сказываться на рынке и в 2021году.

Поэтому, по мнению ряда экспертов, предложение на рынке аренды сейчас не сокращается. Всё это и привело к определенному коллапсу на рынке аренды, которого по масштабу не было уже очень давно.

Вместе с тем, большинство квартир, которые оказались вакантны из-за пандемии весной, уже в августе – октябре оказались занятыми. Кроме того, все они были сданы по ставкам допандемийного уровня, в некоторых случаях арендодатели делали дисконт около 10%. Возможно. это произошло из-за обратной миграции. Плюс к этому, осенью традиционно в город приезжают новые лица: студенты и их родители, рабочие. То есть сработал фактор сезонности. Меньше всего затронуты комнаты. Цены на них практически не изменились за год. Так как они являются последними (или первыми) в цепочке найма.

Известно, что на объем предложения очень сильно влияет   район предлагаемого жилья и его локации. Так, есть места, где никогда не было избыточного предложения, например, в Курортном районе, и ставки там всегда высоки. А в новостроечных локациях, например, Шушары, Славянка, есть переизбыток предложения, из-за которого понижаются ставки, либо растет экспозиция. 

В последнее время всё чаще можно слышать мнение, что нет никакого смысла инвестировать в недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду. Дескать, нынешние низкие ставки на ипотеку плюс льготные программы кредитования постепенно приведут к тому, что никто не будет снимать жилье, все сразу будут покупать. Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости (СПН) Дмитрий Щегельский считает, что подобные разговоры появляются ввиду нежелания граждан анализировать мировой опыт.

«Во многих странах Европы ипотечная ставка держится на уровне 1–2%. Как мы понимаем, там обеспеченность жильем у граждан выше, чем в России. Но даже при этом рынок найма недвижимости там не угасает. А такому мегаполису, как Петербург, это и подавно не грозит», – отмечает эксперт.

В целом же аренда и ипотека являются разными способами решения жилищного вопроса. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Выбор в пользу любого из них определяется, как правило, личными обстоятельствами и менталитетом людей.

«Есть граждане, которые считают, что арендные платежи – это деньги, выброшенные на ветер. Для них лучше поднапрячься и купить квартиру в ипотеку, – рассуждает генеральный директор агентства недвижимости „Невский простор“ Александр Гиновкер. – Другие люди, в основном молодые, наоборот, уверены, что в собственности нужно иметь как можно меньше объектов. Это связано с тем, что они часто меняют работу или работают удаленно и имеют возможность передвигаться по миру, снимая жилье. Для них предпочтительна именно аренда недвижимости».

С молодыми фрилансерами ситуация ясна: их девиз – свобода без всяких обременений. Но ведь арендаторов в нашей стране гораздо больше! Согласно данным недавнего совместного исследования СК «Росгосстрах Жизнь» и банка «Открытие», 19,5% граждан России снимает комнату или квартиру.

Почему же, даже несмотря на субсидированные государством ипотечные программы, каждый пятый россиянин не имеет собственного жилья?

«Начнем с того, что льготная ипотека распространяется только на новостройки, – разъясняет риэлтор Дмитрий Апряткин. – Соответственно, человеку, который собирается брать субсидированную ипотеку по ставке 6,5 % или ниже, придется ждать, пока построят новый дом. Если жить негде – придется квартиру на это время снимать. Далеко не все в наше экономически сложное время готовы на протяжении двух-трех лет одновременно вносить два платежа – за аренду и ипотеку. Соответственно, этот сегмент людей рискует надолго остаться арендаторами».

Не стоит также забывать, что недвижимость продолжает дорожать. В Петербурге, например, в 2020-м темпы роста цен побили все рекорды! По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, средняя стоимость квадрата в новостройках класса масс-маркет выросла с начала года почти на 20% – до 141,2 тыс. руб.

Ряд аналитиков считают, что причиной этого всплеска стала как раз льготная ипотека – именно на ее фоне застройщики, дескать, взвинтили цены. Связывают это и с высокой стоимостью метра в проектах, вышедших на рынок в конце года (речь о новых очередях проектов комфорт-класса в престижных Приморском и Московском районах). Как бы то ни было, для многих граждан питерская недвижимость стала неподъемной, и они отказались от покупки.

Получается, сейчас действительно чуть ли не каждый может взять ипотеку, однако далеко не все осилят итоговую стоимость новостройки. Мало того, что это «удавка» на долгие годы, шанс в результате остаться без квартиры и без денег очень велик. Банки, конечно от этого только выиграют, особенно когда большая часть кредита будет оплачена.  Несколько другая ситуация, если льготные программы коснутся вторички. Тогда необходимость арендовать жилье в ожидании конца стройки отпадет, и люди, мечтающие о собственном жилье, смогут «позволить себе» ипотеку. Хоть и при условии сохранения той же «удавки» от банка. В этом случае низкие ставки по кредиту, а также сократившаяся разница в стоимости между первичным и вторичным рынками стимулируют спрос в большей степени на покупку своего жилья, чем аренды чужого, подчеркивают в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти (АРСП).

Пока льготная ипотека, как уже говорилось, распространяется только на новостройки (что вполне объяснимо, так как задача государства в данном случае – поддержать не покупателя, а строительную отрасль). Это первое. А второе – времена нулевых первоначальных взносов прошли, теперь при заключении договора покупателю необходимо внести минимум 15% от стоимости жилья.

То есть, если взять стоимость квартиры 4 млн руб., то изначально покупателю нужно иметь минимум 600 тыс. Кроме того, потребуются деньги на страхование (страхуют обычно предмет залога, жизнь и работоспособность заемщика), могут понадобиться услуги нотариуса (как вариант – удостоверить согласие супруга на приобретение недвижимости), придется оплатить ряд банковских операций (например, размещение суммы первого взноса на аккредитиве)…

И вот набирается уже 650 тыс., а то и больше. Много ли покупателей имеют такую сумму? Увы, нет. Вот и получается, что про ипотеку им придется забыть – по крайней мере пока не накопят стартовый капитал.

С учетом всех этих факторов нельзя, однако, не отметить, что рынок аренды меняется.

««Сейчас возникла ситуация, когда предложение превышает спрос», – говорит вице-президент АРСП Валерий Виноградов. – Поэтому в ближайшем будущем мы сможем наблюдать ощутимое снижение цен на рынке аренды. Особенно это касается квартир большой площади в сегменте комфорт-класса. При складывающейся экономической ситуации такое жилье окажется наименее востребованным».

Временное затоваривание, по словам Дмитрия Щегельского, происходит и в крупных жилых комплексах. После их сдачи на рынок выходит много недвижимости, которая сдается внаем. И, конкурируя между собой, владельцы вынуждены снижать арендную ставку. Однако через несколько лет ситуация, как правило, выправляется.

В целом риэлторы Северной столицы сходятся во мнении, что «смерть» рынка аренды прогнозировать рано. А значит, и утверждать, что инвестировать в рентную недвижимость нет смысла, также является заблуждением.

«Если говорить о Петербурге, то покупка недвижимости для аренды имеет колоссальный смысл, – утверждает риелтор Дмитрий Апряткин. – У нас в городе высокая миграция – каждый год сюда приезжают тысячи людей: на заработки, на учебу или переселяются из провинции. И все они снимают недвижимость. Судя по моей практике, сейчас плохо сдаются только комнаты. А квартиры эконом- и комфорт-класса снимают на ура. Поэтому рынок аренды – как долгосрочной, так и посуточной – в городе на Неве не умрет».

А по словам Александра Гиновкера, «в России ничего лучше не придумали, чем инвестировать в недвижимость – это самый понятный и безопасный способ вложения средств».

По утверждению Максима Жабина, заместителя генерального директора компании «ЛенРусСтрой», госкомпания «ДОМ.РФ» заявила о планах создания единой цифровой платформы, на которой будут собираться все предложения по аренде жилья. Ранее такие намерения декларировал Минстрой. Попытка засчитана, но остаётся вопрос: а зачем, собственно, арендодателям (собственникам) публиковать свои предложения именно через госплатформу? Чтобы платить 13% налога – потому что все сведения будут передаваться в ФНС? Чтобы привлечь владельцев недвижимости, такой сервис сначала должен продемонстрировать преимущества. Сначала пряник, потом кнут, и никак не наоборот.

Процессы концентрации жилья (в том числе арендного) вокруг центров приложения усилий происходят во всем мире. И нашим городам предстоит пройти те же стадии роста – конечно, с поправкой на 20-30 лет отставания.

В Москве это уже происходит, башни «Москва-Сити» заполняются офисами и апартаментами; в Петербурге складывается деловой квартал вокруг «Невской Ратуши»... Мегаполисы остаются местами сильного притяжения, привлекают амбициозных и энергичных людей со всей страны. 

Соответственно, меняется и рынок жилья. В крупных городах цены на недвижимость растут быстрее, чем в средних и в целом по стране. Свободных участков под застройку не хватает. Рынок концентрируется: количество игроков сокращается, увеличивается доля крупных застройщиков, брокеров, глобальных консалтинговых фирм.

Рынок сам, даже без участия государства, запускает программы «реновации территорий» и «расселения ветхого жилья»: более обеспеченная часть населения будет вытеснять менее приспособленных сограждан. Потому что растёт и уровень коммерческих заведений в кварталах, прилегающих к зонам деловой активности, и стоимость парковки, и просто затраты на проживание. 

При этом «новые потребители» – миллениалы, поколения Z или Y – гораздо мобильнее старших групп. Они легки на подъём, меньше привязаны к собственности, не отягощены накопленным за предыдущие десятилетия скарбом. Им нужен балкон, чтобы смотреть на закат, а не чтобы держать там лыжи и банки с маринадом!

И спрос для этих групп плавно, но неизбежно смещается от купли-продажи и владения – к аренде и совместному пользованию.

В минувшем году рынок получил наглядный урок. Весной 2020-го, в разгар первой волны пандемии, капитализация популярного сервиса AirBnB, позволяющего легко и быстро снять жильё в любой стране, упала на 40%; компания терпела убытки – люди просто перестали ездить. Но уже в декабре (фактически – на пике второй волны) компания разместила свои акции в 2,5 раза дороже первоначальной стоимости и привлекла $3,4 млрд акционерного капитала. По оценкам рынка (то есть акционеров и инвесторов), стоимость AirBnB – более $40 млрд. То есть эта компания стоит больше, чем «Норникель» ($37,5 млрд) или «Лукойл» ($38 млрд). Вот что такое жилая аренда в современном мобильном мире.

В России более-менее внятные планы по регулированию жилой аренды заявляет только государство. Основная причина – возможность получить дополнительные налоги. Для начала, чтобы все могли выйти из серой зоны, скорее всего, дадут налоговые послабления (как самозанятым). Например, на сумму, которую затрачивает арендатор, не будет начисляться подоходный налог. Возможно, будут какие-то поблажки и для арендодателя. Новое поколение потребителей будет только радо, если квартиру можно будет снять через приложение в смартфоне. А договор подключить с применением цифровой подписи. Желательно – потратить на всё не больше часа. «Осознанное потребление» помогает им не копить много вещей, и переезд тоже будет быстрым.

Судя по всему, в ближайшее время появится чёткое разделение на апартаменты и доходное жильё. И чтобы получить статус апартаментов, необходимо будет строить в соответствии со строгими условиями, получать сертификат и т.д. К съёмному жилью требования будут более мягкие, но тоже – сформулированные заранее и понятные рынку. Не без «перегибов», конечно. Особенно на первых этапах внедрения законодательства.

Ключевые процессы на ближайшую перспективу можно обозначить так: предложение в сегменте жилой аренды будет расти (в том числе – за счёт «инвестиционных» квартир); государство займётся регулированием (первые попытки вряд ли будут удачными); электронные сервисы станут неотъемлемой и привычной частью рыночной инфраструктуры. И лучше, чтобы их было несколько – иначе возникнут риски, присущие любой монополии.

Вместе с тем, резкого изменения ставок ждать не стоит, при условии, что не будет второго режима самоизоляции. Текущую эпидемиологическую ситуацию можно назвать достаточно тревожной, однако при ее прогнозируемом дальнейшем развитии рынок аренды недвижимости также продолжит стабилизироваться. В краткосрочной перспективе это приведет к выравниванию баланса между спросом и предложением, а в среднесрочной – к возможному выходу арендных ставок из стагнации на фоне роста цен на жилье.