Получить консультацию
Получить консультацию

Новости

1 февраля 2021

Итоги 2020-го и перспективы жилищного строительства в СПб

Итоги 2020-го и перспективы жилищного строительства в СПб

https://static.bn.ru/uploads/gazeta/2020_12/16086471932139240559b.jpg

Закончился тяжелый и непредсказуемый 2020 год, к концу подходит календарная зима и можно подвести как его итоги, так и определить новые тенденции в строительстве жилья.

В 2020 году в Санкт-Петербурге было введено 3,369 млн кв.м. жилой недвижимости. Это больше, чем планировалось (3,212 млн кв.м.). В рамках нацпроекта "Жилье и городская среда" и федерального проекта "Жилье" в 2021 году в РФ должны ввести не менее 3,191 млн кв.м., в 2022 году — 3,415 млн кв.м., в 2023 — 2,771 млн кв.м., в 2024 — 2,65 млн кв.м. жилья. 

Кроме того, председатель комитета по строительству Игорь Креславский сообщил, что в прошедшем году достроили восемь проблемных жилых комплексов. «В настоящий момент завершены ЖК "Новая Каменка" — крупнейший долгострой СУ-155 (АО СК "РосСтрой"), ЖК "Водолей" в Сестрорецке, строительство которого ведется с 2013 года. ЖК "Светлана" от ООО "Невский Луч" — это один из старейших долгостроев города, возводился с 2003 года. Также наконец построили пять объектов СК "Дальпитерстрой" в Парголово и в Шушарах на 1445 квартир», — отметил председатель комстроя. 

В прошлом году девелоперы, работающие в Петербурге и Ленобласти, без учёта продаж через счета эскроу заработали 321,3 млрд рублей, следует из данных "Единой информационной системы жилищного строительства" Минстроя РФ (ЕИСЖС). Общая выручка с учётом "замороженных" в банках в рамках проектного финансирования средств, по оценкам экспертов, составила 510 млрд рублей. В 2019–м девелоперы заработали меньше — 434,8 млрд рублей. "Живая" выручка петербургских застройщиков в 2020 году упала на четверть, но с учётом средств на эскроу-счетах в банках выросла на 17%.

Сейчас застройщики реализуют квартиры двумя способами — по старым правилам, когда средства поступают на их счёт, и по вступившим в силу полтора года назад новым — через эскроу–счета (деньги замораживаются на счёте в банке до завершения строительства).

Всего в прошлом году по старым правилам (без использования счетов эскроу) в городе и области продано 63,6 тыс. квартир общей площадью 2,65 млн м2.

Больше всех "живых" денег в прошлом году заработала Setl Group, которая продала 17 тыс. квартир общей площадью 595,8 тыс. м2. Выручка холдинга составила 76,1 млрд рублей. На втором месте — "Группа ЛСР", которая получила 36,8 млрд рублей за 7,4 тыс. проданных квартир. На третьем — группа "ЦДС". В Петербурге и Ленинградской области девелопер реализовал 4,7 тыс. квартир на 23,1 млрд рублей. Далее следуют группа "Аквилон" — 12,8 млрд рублей (2,7 тыс. квартир) и группа "ПИК" — 11,1 млрд рублей (2,2 тыс. квартир).

Также в топ–10 по итогам 2020 года попали группа "Эталон" (10,1 млрд рублей), "Мегалит" (8,9 млрд), Glorax Development (6,5 млрд), "Лидер Групп" (6,2 млрд) и "Главстрой" (5,6 млрд). Всего эти десять крупнейших девелоперских компаний заработали в 2020 году 197,4 млрд рублей, или 61,4% от выручки всего строительного сектора Петербурга и области.

Больше всего сделок в прошлом году состоялось в диапазоне 3–4 млн рублей — в этом сегменте продано 13,2 тыс. квартир, или 20,8% от всего объёма. За 4–5 млн рублей реализовано 10,2 тыс. квартир (16,1%), за 5–6 млн — 7,2 тыс. (11,3%). Наиболее популярными оказались однокомнатные квартиры площадью 35–40 м2.

 

Что же повлияет на рынок жилья в 2021 году?

По общему мнению, участников рынка, в ближайшие годы и выручка, и объёмы продаж, скорее всего, будут падать. Основная причина — дефицит новых проектов на первичном рынке. Если в январе 2020 года в стадии строительства в городе и области, по данным ЕИСЖС, находилось 16,6 млн м2 жилья, то в нынешнем январе эта цифра сократилась до 12,7 млн м2. Вроде бы и это не плохо, если учесть ковид и 4-х летний цикл строительства жилья в Санкт-Петербурге. Выходит, почти по 3,2 млн. м2 в год. Но с поправкой на возможные или неизбежные задержки строительства, картина совсем не выглядит благостной.

 Кроме того, по объемам нового предложения, несмотря на ударный конец года, рынок петербургской агломерации просел - по разным оценкам, как минимум на 20-30%.

Прогнозируемым, но неутешительным трендом стал рост цен на жильё. За 2020 год в Петербурге стоимость квадратного метра возросла на 20-30% в зависимости от вида квартир. Уже с начала этого года стоимость «квадрата» подорожала на 4,4%, в Ленобласти – на 3,3. Подорожание эксперты рынка связывают прежде всего с ростом цен на стройматериалы, а также с введением банковского процента при переходе на эскроу-счета. И тенденция эта, похоже, будет неизменной, так как «печатный станок» в США трудится «не покладая рук» и постепенная (а может быть и нет) девальвация доллара становится реальностью. А, значит, реален и рост цен на стройматериалы в будущем.

Как следствие, продолжается некий парадокс: происходит рост цен на жилье при снижении доходов населения и общем спаде в экономике. Причем в Петербурге эта аномалия выражена сильнее, чем в среднем по стране. Как долго будет действовать этот фактор, предсказать трудно. Новостройки продолжают играть две ключевые роли: работают на улучшение жилищных условий и одновременно – служат копилкой для временно свободных средств. И если свободных средств всё меньше, а экономика никак не растет, то для рынка перспектива вырисовывается невесёлая.

Одним из главных трендов ушедшего 2020-го на рынке жилья стала льготная ипотека. Именно она помогла поддержать покупательский спрос, который чуть не погиб, «съедаемый» коронавирусом. По данным за 2020 год доля ипотечных сделок на первичном рынке составила более 50%. В прошлом году российские банки, по расчетам ВТБ, выдали ипотечных кредитов на рекордную сумму в 4,2 трлн руб., а  в 2019-м этот показатель был чуть более 2,8 трлн.

Эксперты заявляют, что основным драйвером роста ипотеки стала федеральная программа льготного кредитования, принятая с целью поддержки населения и строительной отрасли в период пандемии. Причем сначала господдержка-2020 охватывала кредиты на покупку квартир в новостройках, выданные с 16 апреля по 1 ноября прошлого года. Но в конце октября правительство продлило «ковидную ипотеку» до 1 июля 2021-го.

Льготная ипотека, без сомнения, стала самым востребованным кредитным предложением 2020 года. Причем по этой программе было заключено порядка 90% ипотечных сделок.

Секрет успеха льготной ипотеки кроется, естественно, в дешевизне кредитных средств. Запущенная в апреле прошлого года госпрограмма уже к августу понизила средневзвешенную ставку по жилищным займам с 9,0 до 7,3%, а вскоре достигла и «расчетного показателя» в 6,5%.

Дополнительным плюсом для жителей Петербурга, Ленобласти и Московского региона стало увеличение максимальной суммы займа с 8 млн до 12 млн руб. (для остальных регионов лимит был расширен с 3 млн до 6 млн). Такое решение власти приняли в конце июня. Месяц спустя заемщики получили еще один бонус: сумма первоначального взноса уменьшилась с 20 до 15%.

По словам премьер-министра Михаила Мишустина, эти важные изменения «позволят большему числу граждан приобрести квартиры в новостройках и улучшить свои жилищные условия».

Льготная ипотека увеличила не только количество покупателей жилья, но и суммы займов. Что с одной стороны, вызывает взрывной рост строительства жилья, в том числе и низкокачественного, с другой, создающая у людей иллюзию наличия собственности, принадлежащей, на самом деле, банкам...Воспользовавшись низкими ставками, россияне решили взять от жизни как можно больше. Имеется ввиду долгов.

Согласно данным Национального бюро кредитных историй, на конец 2020 года средний размер выданных ипотечных кредитов в России превысил 2,7 млн руб., что на 12% выше, чем в 2019-м.

В нашем мегаполисе этот показатель ожидаемо оказался выше среднего. Вот какие цифры приводят петербургские девелоперы. В ГК «Полис Групп» средний размер кредита, выдаваемого клиентам, в прошлом году составил около 3 млн руб. В группе «Аквилон» он достиг 3,3 млн руб. (на 17% больше в сравнении с 2019 годом). А в Группе ЦДС сумма займа превысила 4 млн руб. (рост за год более чем на 30%).

Застройщики, в активе которых имеются объекты бизнес-класса либо большой пул готовых квартир, приводят еще более солидные цифры. Клиенты компании «Л1», к примеру, берут среднюю ссуду по кредиту в размере 4,85 млн руб. А покупатели «Балтийской жемчужины», как правило, занимают в банке 5 млн руб. – в 2019-м их аппетиты, были на 1 млн скромнее.

Если же говорить об общей «температуре по больнице», то на текущий момент средний размер ипотечного займа в Северной столице сводится примерно к 3,5 млн руб. В 2019-м аналитики говорили о 3,17 млн.

В начале года в СМИ появилась информация о том, что в правительственных кругах разгорелась дискуссия об отмене льготной ипотеки в тех регионах, где цены на жилье существенно выросли. Как, например, в Санкт-Петербурге. Но после поручения президента о проработке предложений по продлению льготной ипотеки на 2021 год и далее, накал страстей несколько угас. Есть надежда на то, что такой мощный драйвер не будет устранён. Иначе печальные последствия можно ожидать очень скоро. Ведь льготная ипотека при таких её объёмах, превратилась к сожалению, в своеобразный наркотик для строительной отрасли.

 Следующим наметившимся трендом выступает постепенное восстановление спроса крупных, и не очень, застройщиков на пополнение земельных активов под новое строительство. За прошедший год в Петербурге и его пригородах (включая земли Ленобласти) девелоперы приобрели под жильё и апартаменты около 370 га. На фоне результатов 2019-го года - 56 га, эта цифра кажется весьма существенной. Но в 2017-м было приобретено почти 500 га. А результаты 2019 года объясняются тем, что застройщики старались запустить побольше проектов по старым правилам (в связи с переходом на эскроу-счета) на купленных ранее площадках и осторожничали из-за не очень понятных механизмов взаимодействия с банками. 

В целом, если учесть, что в СПб цикл строительства жилья составляет около 4-х лет, то либо девелоперы поверили, что завтра «всё будет хорошо», либо за неимением другого выхода просто вкладывают деньги в актив, который их более или менее сохранит.

Интересно, что в рамках этой тенденции в последние годы в девелоперском бизнесе появилась целая группа непрофессиональных игроков. Одни (айтишники, фармацевты, проектировщики) поднакопили деньжат и решили их удачно инвестировать, другие (в основном производственники) продают или закрывают свой бизнес и готовы попытать счастья в строительстве жилья. Такие непрофессионалы встречались и раньше, особенно в «нулевые годы», но в 2020-м их стало заметно больше. Более того, среди новых девелоперов появились даже федеральные банки, которые решили самостоятельно заняться жилищными проектами. Связано ли это с «оффшорной гильотиной», которую планомерно запустила Россия или с попыткой западных «партнеров» чуточку «пощипать» вклады наших соотечественников под предлогом борьбы с коррупцией, в свою пользу (ковид, знаете ли), это не так существенно. Главное, что «тихих гаваней» за границей остаётся всё меньше и меньше.

Поэтому в 2021 году следует ожидать, во-первых, увеличения стоимости квадратного метра жилья, может быть не такого существенного, как в предыдущем, и снижения объёма предложения; во-вторых, повышения спроса на земельные участки под строительство жилья и, соответственно, роста цен на них; в-третьих, продления льготной ипотеки как минимум до конца года (а может и до 2024).

При продлении ипотечной программы в том числе и на город Санкт-Петербург, рынок новостроек продолжит свое развитие, в противном случае, велика вероятность стагнации, и, последующего падения. Это если не случится ещё большего падения экономики, когда множество заёмщиков потеряют работу и не смогут оплачивать ипотеку. Тогда это ударит банкам, ведь размер «ипотечного пузыря» огромен. И никакого фонда на его обуздание не хватит. А резкая монетизация, то бишь «печатный станок» приведёт к гиперинфляции и, как результат, к полномасштабному дефолту.                                                                                                   Но не будем о грустном. Мы – завзятые оптимисты. Поэтому уверенно стоим на земле.