Получить консультацию
Получить консультацию

Новости

20 января 2021

Итоги 2020 года и существующие тенденции в вопросе приобретения участков под жилищное строительство в Санкт-Петербурге

(c)Droneflot

2020 год, несмотря на пандемию и падение экономики и доходов  населения, за редким его исключением, с точки зрения жилищного строительства оказался вполне неплох.  Не случайно разнообразные застройщики  активно пополняли свои земельные банки, ведь  реализация жилья догнала значения благополучного 2019-го. По словам  генерального директора "Петербургской Недвижимости" Олега Пашина, сокращение предложения не оказало серьезного влияния на объем реализации новостроек. На фоне пандемии покупательская активность рухнула весной, но воздействие данного негативного фактора удалось нивелировать за счёт спасительной госпрограммы льготной ипотеки. Уже к августу объём спроса достиг пиковых показателей и держался на этом уровне до октября, к концу года он стабилизировался на уровне 2019-го. А с учетом информации Центра оценки и аналитики ГК "Бюллетень недвижимости", стоимость "квадрата" на первичном рынке взлетела за год со 119 тыс. рублей до 148 тыс. рублей. То есть инвестировать в «землю» у девелоперов было на что.

Нужен ли КОТ?

Отмечается резкое снижение интереса девелоперов к проектам комплексного освоения территории. Причины понятны. До сих пор нет внятного законодательного инструментария, разграничивающего полномочия и ответственность властей и застройщиков. При условии того, что надежность обещаний чиновников и выполнения ими обязательств и так крайне относительна, отсутствие четкой законодательной базы делает проекты КОТ очень рискованными. Поэтому их используют в основном для сохранения статуса земель, при условии постоянно меняющегося законодательства. Вместе с тем, лидеры рынка, например ЛСР, покупают значительные участки (в потенциале для КОТ). Так Группа ЛСР приобрела 150 га на намыве, Setl Group стала владельцем 41 га в Стрельне, а  компания КВС заявила о возможном приобретении территории 200 га в проекте «Югтаун». Это вполне укладывается в парадигму развития южной планировочной зоны, заложенную в новом Ген. плане города.

            Что покупает девелопер?

Итоги года показали, что в основном  компании приобретают земельные наделы площадью порядка 4 га. Скорее всего, это следствие перехода на эскроу-счета, ведь банки крайне неохотно финансируют «слабые» компании и «долгие» проекты.

По утверждению Андрея Бойкова – партнера Rusland SP , в городе есть участки, которые трудно продать. И таких довольно много. По большей части это земли промышленного назначения, участки с производственно-складскими комплексами, расположенные в неподходящей для жилой застройки зоне по Генплану и ПЗЗ. То есть они требуют  большой документальной  работы, включая смену функционала и подготовку проекта планировки территории. Поскольку сейчас большинство сделок проходит с привлечением банковского финансирования, покупатели земли стараются переложить эти заботы на продавцов. Поэтому реализация таких активов может затягиваться на срок от года до пяти лет. Существуют так называемые спекулятивные компании, которые приобретают «неупакованные» участки с большим дисконтом, занимаются подготовкой градостроительных документов, получают разрешение на строительство и затем перепродают пятна девелоперам с хорошей маржой, которая может превышать 100%.

По словам Юрия Зарецкого, генерального директора компании PETERLAND, спрос на землю под жилую застройку сильно вырос. Что касается других видов недвижимости, картина очень неоднородная. Например, интерес к площадкам под строительство апартаментов тоже сильно увеличился (правда, в свете последних заявлений власти он может и обвалиться). Появился спрос и на загородные земли – под влиянием пандемии. А вот участки для сельхозиспользования в нашем регионе вообще никогда интереса не вызывали.

Подводя итог, можно сделать вывод, что наибольшим спросом под жилую застройку  пользовались небольшие пятна 4-5 га в черте города, расположенные в соответствующей градостроительной зоне и с готовым разрешением на строительство (полный пакет).  Причём процент безденежных сделок (когда покупатель расплачивается квартирами в будущем проекте) в 2020 году заметно снизился. Расчёты в квадратных метрах  в основном шли с владельцами земли без наличия необходимой документации (отсутствия ППТ, град. плана, Проекта, экспертизы  и разрешения  на строительство) . При наличии на руках  всех или почти всех документов, оплата шла в основном в рублях, а при продаже с торгов, –  только в рублях. 

            Цены на землю

Объём инвестиционных сделок с участками под жилищное строительство в 2020 году составил 38,2 млрд рублей. Это в 2,7 раза больше, чем в 2019-м. А средняя стоимость участков под жилищное строительство увеличилась на 84,5%.

Конечно, цены росли неравномерно.  Например, на Крестовском острове стоимость участков подскочила сразу на 145%. Но при этом, в  элитном анклаве практически не осталось свободных пятен. То же, с оговорками, касается и Петровского острова, где ценник вырос вдвое: предложение и тут минимально. Зато показателен Московский район, где удорожание земли соответствует среднегородскому – те самые 85%. Здесь велико предложение, но ещё выше спрос на участки. При этом желающих отдать территорию под редевелопмент с уже готовыми документами, а иногда и вместе с проектом, хватает. 

Что касается стоимости конкретных наделов, она сильно варьируется не только в зависимости от локации, но и от потенциала будущей застройки. Так, участки за КАД, по данным «Петербургской Недвижимости», предлагают в среднем не дороже 5000 руб. за кв.м улучшений. Но если они находятся, скажем, в Мурино, Кудрово или Буграх, цены доходят уже до 9000 за «квадрат» будущего жилья. Территории в обычных петербургских «спальниках» стоят по 10 000–20 000 руб., в престижных районах у метро – до 35 000, а в центре участки обойдутся девелоперу до 55 000 рублей на кв.м улучшений – пишет NSP.

             Планы, планы

Итак, 2020 год выявил три основные тенденции: земли покупали на намыве, на бывших пром. площадках и на юге. В 2021-м тренды вряд ли переменятся (если не лопнет ипотечный «пузырь): девелоперы продолжат экспансию на намыв (даже не отсыпанный), ликвидные промышленные площадки (редевелопмент), и, естественно, на юг (бывшие сельхоз. земли). История с намывом будет продолжаться, так как под элитное жильё пятен катастрофически не хватает. А в Генплан и ПЗЗ регулярно вносят поправки, разрешающие жилую застройку на бывших производственных территориях. И остановить этот процесс будет трудно, несмотря на заявления властей о важности промышленного потенциала города. Юг города (Красносельский, Пушкинский и Колпинский районы) обладают значительным потенциалом бывших сельскохозяйственных земель, развитой инженерной инфраструктурой и большим потенциалом расширения дорожной сети и развития разнообразных видов транспорта.

Повышенному спросу на землю будет способствовать растущий спрос на жильё, подогреваемый падением курса рубля и низкими ставками по депозитам, а также программой льготной ипотеки. При этом предложение в новостройках уже заметно сократилось, новых проектов на рынок выходит немного. Поэтому большинство девелоперов продолжат искать перспективные участки с подготовленной документацией, чтобы обеспечить квартирами потенциальных покупателей.

 Кроме того, 2021-м на земельном рынке может активизироваться  госкорпорация «ДОМ.РФ». Она собирается продавать участки за квартиры в будущих проектах, а их, в свою очередь, использовать как арендное жильё. Что, с учетом всяческой поддержки госкорпорации Государством, может оказать заметное влияние на рынок земли.

Ипотека

За год 1,7 млн россиян взяли ипотечные кредиты на сумму 4,2 трлн рублей, заявил руководитель Минстроя Ирек Файзуллин. Это рекорд. Но Программу, скорее всего, продлевать не будут. Против этого выступают Минфин и Центробанк, указывая на риски, связанные с высокой долговой нагрузкой. Телеграм-каналы сообщили о недавней встрече вице-премьера Марата Хуснуллина и главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной. Подробности неизвестны, однако высказывания вице-премьера стали менее категоричными. Возможно, льготную ипотеку сохранят для некоторых депрессивных регионов, но вряд ли – для Москвы и Петербурга. 

Обе столицы уже с конца осени показывают снижение «аппетита» заёмщиков: пик кредитования пришёлся на октябрь, в ноябре количество новых ипотечных договоров сократилось. Данные за декабрь пока не опубликованы. В Москве одной из главных причин сокращения спроса на кредиты называют несоответствие большей части предложения в новостройках – предельному лимиту (12 млн рублей). В Петербурге – общую закредитованность горожан. По экспертным оценкам, ипотеку выплачивают более 360 000 петербургских домохозяйств. Заместить субсидированную ипотеку в жилищном строительстве будет сложно.

Альтернативные источники притока средств в новостройки: «внешний» спрос (в Петербурге и ЛО доля приезжих в составе покупателей масс-маркета колеблется от 25 до 45%, в зависимости от проекта) и «сберегательные» покупки. Об инвестициях говорить не приходится: по данным портала Novostroy.su, арендные ставки в жилом сегменте за год снизились на 6–7%, срок окупаемости приобретённого жилья увеличился до 20–25 лет.

То, что цены упёрлись в потолок платёжеспособности, понимают и чиновники, и девелоперы. Росстат и ЦБ обсуждают возможность включить цены на жильё в расчётные показатели инфляции. (Тут-то они и перестанут расти!) Девелоперы начинают год с масштабных скидок. Заявленные в конце 2020-го дебюты (в Новосаратовке, Парголово, Стрельне) находятся у нижней ценовой границы.

Но возможности ценового манёвра у застройщиков невелики. Потому что стоимость рабочей силы на стройках будет расти. Мигрантов поубавилось – и из-за закрытых границ, и из-за падения рубля. Соотечественники пока не спешат на леса и к бетономешалкам. Кроме того, с января возобновляются санкции и пени за просрочку ввода жилых объектов, отменяется мораторий на иски о банкротстве – пишет Д.Синочкин (NSP).

Так что 2021 год обещает быть с сюрпризами. Посмотрим.