Получить консультацию
Получить консультацию

Новости

16 февраля 2021

«Хороший продукт не может быть дешёвым»

ЗаседателевДенис генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»

В этом году популярная премия Urban Awards вводит отдельную номинацию для малоэтажных комплексов. Формально разграничить такой вид жилья от остальных непросто. Казалось бы: четыре этажа или пять, пять или семь – в чём здесь принципиальная разница? И всё же такое решение оправданно: малоэтажка отличается рядом особенностей, и её нельзя судить по тем же критериям, что и обычные многоэтажные комплексы. 

У нас есть малоэтажный проект «Юттери»; в кварталах комплекса «Янила» строятся и 12-этажные доминанты, и четырёх-пятиэтажные корпуса.

У покупателей, да и в профессиональной среде сложилось представление, что малоэтажные комплексы – это недорогое жильё. Например, при строительстве необязательно использовать тяжёлую технику, даже краны необязательны. И некоторые застройщики поддерживали это заблуждение. Например, «Навис», «Тареал», «Константа». Их уже нет на рынке – они обанкротились. А недостроенные корпуса и сложившиеся стереотипы остались. Примерно по такой же схеме формировалось мнение о таунхаусах. Это на самом деле вполне перспективный формат, но о нём судят по неудачным опытам «Кивеннапы».

Во-первых, хороший продукт не может быть дешёвым. Во-вторых, в «малоэтажке» иначе распределяются затраты. Меньше выход полезных (продаваемых) площадей, выше затраты на инженерную инфраструктуру. В ЖК «Юттери» на площадку в 23 га приходится всего 115 000 кв.м жилья – а сети и дороги мы должны подвести к каждому дому. Сложнее обеспечить социальные объекты по нормативам: например, садик в пешеходной доступности.

В некоторых случаях высокие дома на конкретной территории строить просто нельзя – в частности, там, где действуют охранные ограничения, как в дворцовых пригородах. Или из-за посадочной глиссады Пулковского аэродрома, как у нас в Колпино. Но если сравнивать проекты в равных регуляторных условиях – жильё в многоэтажке получится дешевле. И для застройщика – выгоднее. Поэтому конкурировать можно только качеством построенного. 

И вот здесь начинается наша территория. В «Янила Кантри» мы могли строить и 12 этажей, и пять. Но мы сознательно уходим в застройку высотой пять-шесть этажей, потому что это правильно. Потому что архитектура должна быть соразмерна человеку, а не подавлять его. Или, как говорят наши соседи финны, надо «строить не выше сосен». Этот слоган активно используется в рекламе и в нашем регионе. Каждому жилью – своё место. Где-то высотки вполне уместны; любители панорамных видов могут выбрать квартиру, например, в «Александре Невском».

Я бы не брался выделить специальную группу «ценителей малоэтажки». Кого-то привлекает разнообразие квартирографии. Терраса вряд ли будет уместна на 14-м этаже. То ли дело на четвёртом. Малоэтажный формат часто предпочитают семьи: людей меньше, плотность населения ниже, больше места для прогулок, дворы закрыты, соседей знаешь в лицо – это иное восприятие жилой среды. 

Один обеспеченный покупатель, имея квартиру на севере города, приобрёл и квартиру в Юттери, потому что «похоже на загородный дом» по стилю жизни.

В этом году включились и долгосрочные тенденции, связанные с карантином, пандемией, экологией, безопасностью и пр. 

И тот образ здорового, безопасного жилья, которое мы старались формировать и в «Юттери», и в «Янила», оказался дополнительно востребован. Но привычки – сильная вещь, они меняются медленно.

В 2020-м сделки проходили быстро, решения принимались на эмоциях. Сейчас потребители стали более рассудительны. Изменились и критерии, по которым сравнивают малоэтажную застройку с высотной. Например, была опубликована статистика, по которой наибольшее число заражений на тысячу человек населения оказалось в самых больших «спальных» районах. Согласитесь, это повод задуматься.

С другой стороны, сейчас в типовых проектах существенную часть покупателей составляют инвесторы. В «малоэтажке» их доля ниже. Для нас это некритично: у нас и в более спокойные времена их было немного. У нас основные инвесторы – это наши жители. Высокая доля повторных покупок, приобретений по рекомендации. Для знакомых, для детей, чтобы сдавать. Люди понимают вектор развития квартала, понимают, что стоимость этой недвижимости будет расти. Это тоже инвестиции, но более осознанные и долгосрочные: вложения в здоровье, в безопасность. По сути, в человеческий капитал.

Общие установки: комфорт, семья, достаток, ЗОЖ. Плюс спорт и рекреация.

При этом в следующих этапах наших проектов мы увеличиваем среднюю площадь квартиры. Не уменьшаем, а увеличиваем! Основной спрос – на двухкомнатные. И увеличиваем долю трёх- и четырёхкомнатных.

Несколько лет назад у нас была установка на максимальную эргономичность: ни одного лишнего сантиметра. Сейчас мы её пересматриваем. Боролись с коридорами – начинаем понимать, что дело не в коридорах, а в том, как они используются. Мы расширяем возможности по организации жизни.

Конечно, с учётом этих факторов в текущих условиях сделать «малоэтажку» общедоступной не получится. 

Тем не менее крупные компании осознают новую тенденцию: холдинг Setl Group строит «Планетоград» у Пулковских высот и «Солнечный город Резиденции» в Стрельне; насколько я знаю, у компании есть ещё участок под «малоэтажку» в Пушкинском районе. Группа «КВС» открыла продажи в МЖК «Любоград». Началось строительство ЖК Gatchina Gardens в Гатчинском районе. Формат развивается: мы, конечно, планируем подать заявку на Urban Awards, и я уверен, что конкуренция будет серьёзная. Возможно, нужен государственный взгляд «за горизонт» ближайших трёх-пяти лет. Пора уже на уровне законодателей и правительства осознать, что регуляторная поддержка малоэтажных комплексов – это будущая экономия на больничных, на дополнительных медицинских мощностях. 

Кто сейчас может уверенно сказать, что эта пандемия – последняя?