Получить консультацию
Получить консультацию

Новости

26 апреля 2019

На петербургском рынке жилья замечены аномальные тренды

Продажи квартир в Петербурге в январе-феврале 2019 года достигли рекордных показателей, увеличившись на 24% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. Такие данные опубликовало Управление Росреестра по Петербургу. Эксперты рынка отмечают, что обычно в первые месяцы года спрос на жилье падает, однако в этом году наблюдается аномалия. По всей видимости, покупатели недвижимости по-прежнему боятся повышения цен на квартиры из-за отмены долевого строительства. Однако к середине года ситуация может измениться, говорят игроки рынка.

Массовый рост

Всего за первые два месяца текущего года петербургские девелоперы заключили более 15 тыс. договоров долевого строительства (ДДУ) — на 24% больше, чем за первые два месяца 2018 года. В Ленобласти заключено 5,7 тыс. ДДУ, что на 17% больше, чем за январь—февраль 2018 года, сообщает региональное управление Росреестра. Большинство крупных застройщиков подтверждает аномальную динамику. Так, выручка компании «ЮИТ Санкт-Петербург» в январе-феврале выросла на 80%, в количественном выражении число сделок увеличилось на 75%, говорит Вадим Лавров, руководитель направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ. У Setl City за январь—февраль объем сделок вырос на 35% по отношению к аналогичному периоду 2018 года, сообщает «Петербургская недвижимость», которая выступает брокером застройщика. Группы ЛСР и «Эталон» пока отчитались только о январских результатах, однако и они говорят и значительном росте продаж. Так, ЛСР за январь продала в Петербурге, Москве и Екатеринбурге квартир на 5,3 млрд руб. — на 38% больше, за аналогичный период прошлого года. Объем продаж ГК «Эталон» в январе составил 5,5 млрд руб. — на 51% больше, чем в первый месяц 2018 года.
При этом обычно, как отмечает управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева, начало года характеризуется спадом спроса, следующим за традиционно активными предновогодними месяцами. «Но в этом феврале количество сделок сравнимо с декабрьским — это исключительное явление», — говорит она.

Накрытые страхом

По мнению застройщиков и игроков рынка, отчасти взрывной рост стал продолжением динамики, которая наблюдалась в последние месяцы прошлого года, когда рынок «накрыл страх» перед отменой долевого строительства. «Рост обусловлен «шлейфом» скачкообразного роста клиентского спроса в конце 2018 года: львиная доля сделок января и первой половины февраля сформирована клиентами, обратившимися к нам в ноябре-декабре 2018 года», — говорит Вадим Лавров. «Увеличение числа сделок на первичном рынке недвижимости скорее свидетельствует о негативных ожиданиях покупателей, чем о выходе рынка на новый уровень. Перед новым годом застройщики анонсировали рост цен, но пока резкого подорожания не произошло, и банки предлагают относительно неплохие условия по ипотеке, поэтому спрос остается высоким», — говорит Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей также считает, что результаты первого квартала 2019 года стали следствием ажиотажа вокруг грядущих изменений в сфере долевого строительства. Шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга». Дмитрий Синочкин связывает такой ажиотаж с дефицитом других способов инвестирования и сбережения. «Вкладывать в рубли на депозиты невыгодно, в доллары — боязно, а рынка акций у нас нет», — поясняет эксперт. По его мнению, еще одной причиной роста покупок квартир стала и пенсионная реформа: люди хотят иметь альтернативный источник дохода и делают ставку на недвижимость. «И, конечно, покупатели рассчитывают, что квартиры подорожают из-за отмены долевки», — добавляет Дмитрий Синочкин.

Спрос упадет, цены поднимутся

Рассуждая о том, как будет развиваться рынок недвижимости дальше, многие эксперты сходятся в том, что к лету продажи сократятся. «Они пошли на спад уже в марте, и мы не видим причин для скачков спроса в будущем — только если его будут искусственно стимулировать», — говорит Катерина Соболева. По мнению Дмитрия Коновалова, спрос на жилье сократится примерно на 15% к лету этого года, но изменение будет неравномерным. «Кто-то из застройщиков вообще не ощутит снижения, а кто-то получит продажи, близкие к нулевым», — отмечает эксперт. «Мы ожидаем снижения спроса во втором полугодии», — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». С ним согласны представители LEGENDA Intelligent Development. «Во втором полугодии мы увидим совершенно иную картину по продажам, а итоги всего 2019го «выровняют» годовую статистику», — сообщили в компании в ответ на запрос РБК Петербург. При этом эксперты не исключают реализации «обещанного» покупателям сценария роста цен на жилье. Например, Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость», полагает, что цены повысятся из-за перехода на проектное финансирование. «Рост цен будет, и он сделает для части покупателей недоступными городские объекты. Клиенты либо отложат покупку жилья до лучших времен, либо начнут рассматривать альтернативные варианты в ближайших пригородах», — согласен с ней Ян Фельдман. Другие эксперты полагают, что пока удорожания квартир бояться не стоит. «Резкий скачок цен на жилье в течение ближайшего года рынку не грозит, потому что для этого нет никаких причин. Сейчас девелоперы будут заниматься проектами, на которые уже получена исходно-разрешительная документация и где известен план реализации», — уверена Катерина Соболева.

Комментарий

Ох уж эти прогнозёры! Кто-то говорит, что рынок ужмётся, а цены вырастут, кто-то утверждает, что для этого нет никаких причин. А можно ли что-то констатировать уже сейчас? Есть ли факты, которые нельзя игнорировать? Конечно, есть! И не видеть их может либо «глубоко ангажированный» человек, либо не очень компетентный. Итак… Во-первых, стоимость части стройматериалов (металла для армирования, песчано-гравийных материалов и т. д.) выросла как минимум на 10%, что однозначно приведёт к повышению себестоимости строительства; Во-вторых, повышение акцизов на топливо, уже вызвало его подорожание. А это как прямые издержки на логистику, так и повышение стоимости тех же стройматериалов; В-третьих,  повышение НДС на 2% также скажется на большинстве составляющих строительства и приведёт к повышению себестоимости; В-четвертых, не смотря на «замораживание» ключевой ставки, ипотечные ставки подросли, а по оценкам экспертов, более 70% покупателей на рынке пользуются ипотекой.  Что, несомненно, приведёт к «сужению» спроса; В-пятых, переход с финансирования от дольщиков на проектное финансирование через банковские эскроу-счета с 1 июля этого года приведет к увеличению себестоимости строительства по утверждению экспертов примерно на 10%, что уже привело к повышению спроса на готовые объекты; И, наконец, в-шестых, что-то не видно, чтобы народ богател. Покупательная способность по утверждению тех же экспертов снижается уже который год подряд. Стало быть, возрастания спроса на квартиры не ожидается. Скорее наоборот. И покупка квартир в инвестиционных целях тоже не растёт. Особенно в связи с компанией по выявлению персонажей, нелегально сдающих квартиры. Так что объективности ради следует признать, что предпосылок для роста стоимости квадратного метра новостроек в городе Санкт-Петербурге предостаточно, а сдерживать его может только существенное снижение спроса и «затоваривание» рынка. А это уже вопросы безубыточности проектов и компаний. Думается, что в недалеком будущем будем мы наблюдать и разорения строительных компаний и прибавление «обманутых дольщиков» и попытки очередного «исправления» строительного законодательства апостериори, т. е. «из последующего». К сожалению. Но сильнейшие выживут, а земельные участки под жилищное строительство в хорошей локации и с полным пакетом документов будут по-прежнему востребованы.  Ведь жизнь продолжается!