Получить консультацию
Получить консультацию

Новости

16 сентября 2019

Новые правила землепользования обяжут застройщиков высаживать скверы в жилых кварталах

Власти Петербурга рассмотрят проект изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Внесенные изменения помогут создавать комфортную городскую среду, сообщает ТАСС со ссылкой на пресс-службу Смольного. Весь комплекс вносимых изменений направлен на учет современных требований и создание комфортной городской среды. Обязательным приоритетом остаются нормативы обеспечения горожан всем необходимым объемом социальных услуг при осуществлении жилой застройки», — сообщаеют в пресс-службе администрации Петербурга.

 

Среди нововведений выделяется норма, согласно которой в кварталах нового строительства будут в обязательном порядке высаживаться скверы из расчета шесть квадратных метров на каждого будущего жителя квартала. Так скверы, как детские сады и школы, станут обязательным этапом строительства. Также сбалансированное развитие новых жилых территорий буде обеспечиваться по единому проекту планировки вне зависимости от количества собственников. Проект должен будет содержать и социальную инфраструктуру, и улично-дорожные сети, и общественный транспорт. Кроме того предполагается внедрение «Научно-производственной деятельности» — нового вида разрешенного использования земель. В планах эта мера позволит реализовать технопарки и бизнес-инкубаторы для размещения в Петербурге высокотехнологичных производственных комплексов. Кроме прочего, проект измененных ПЗЗ введет новые территориальные зоны, которые исключат возможность перепрофилирования существующих продовольственных рынков и создания многофункциональных центров, не предусматривающих строительства жилья.

NSP 26 июля 2019

Скверные правила

Городское правительство утвердило поправки в Правила землепользования и застройки. Теперь застройщикам придётся проектировать общественные скверы в составе ЖК, а плотность застройки не будет зависеть от этажности.

Утверждение этого важного документа сопровождалось какой-то неясной секретностью. По информации NSP, его приняли на «малом» правительстве в понедельник, официально утвердили во вторник. Опубликовать собираются в пятницу. Смольный от комментариев уклонился, но депутат Борис Вишневский подтвердил: да, ПЗЗ приняты.

 

Правила недавно уже корректировали – новая редакция вступила в силу только год назад. Но прошлой осенью чиновники снова взялись за изменения – оказалось, что без увеличения максимальной высоты для территории городской больницы №40 в Курортном нельзя построить новые корпуса. А тут ещё и Генплан изменился. Частные заявители тоже попытались воспользоваться «окном возможностей» – от них поступило немало заявок, впрочем, большинство отклонили. Например, отказали всем садоводам – в городской черте  садоводства нередко расположены в зонах, которые не допускают такой деятельности. Они не могут приватизировать участки, кому-то приходится продлевать договоры аренды каждый год. А пока не получат землю – не смогут оформить свои дома как жилые объекты. Кроме того, из законодательства исчезло  понятие «дачи» – дачные поселки переименовали в «садоводства». «Было много технической работы, но если её сделать некорректно, то потом будет плохо. Например, в ПЗЗ гораздо больше территориальных зон, чем в Генплане. Теперь это несоответствие устранено, хотя было много разногласий, какую именно зону указывать в ПЗЗ. Кроме того, появился новый классификатор видов разрешённого использования участков. Например, теперь общежития – это отдельный вид использования, что необходимо было указать в ПЗЗ», – поясняет директор Центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов. Чтобы исключить возможность перепрофилирования продовольственных рынков и для создания многофункциональных центров без жилой составляющей в ПЗЗ вводятся новые территориальные зоны ТД3 и ТД1-3. Отображены и три новые территории, предназначенные для комплексного и устойчивого развития в Калининском, Петроградском и Пушкинском районах. Некоторые собственники земли от такого статуса стараются избавиться. Было много индивидуальных заявок от жителей, которые оформили собственность в самостроях и хотели легализовать дома. Им отказали. Были заявки и от владельцев земли и зданий, касающиеся, например, строительства многофункционального комплекса у ДК им. Крупскойгостиницы и яхт-клуба на Канонерской острове или снижения класса опасности предприятий в промзоне Каменка. А РПЦ вообще предлагала отменить высотные ограничения для объектов религиозного назначения. В новых ПЗЗ обозначены приаэродромные территории, правда накладываемые ими ограничения в полном объёме, установлены, похоже, только для «Пулково».
«Санитары» и зелень

 

Есть надежда, что в ПЗЗ появятся границы всех (пока их только три) санитарно-защитных зон. Их отсутствие, а точнее – отсутствие возможности их сокращения, очень беспокоит застройщиков, занимающихся редевелопментом промышленных зон. «По этому вопросу очень долго переписывались с КГА. Мы просили установить границы, которых у КГА не оказалось, хотя по закону должны быть. Удалось найти несколько распоряжений санитарных врачей об установлении таких зон, но в них было только словесное описание границ. Координатных точек или чего-то позволяющего однозначно привязать зону к конкретной местности – нет. Или система координат непонятная. Теперь законодательство позволяет вносить изменения в ПЗЗ в части зон с особыми условиями использования без публичных слушаний. Смольный отправил в Роспотребнадзор запрос о предоставлении всех утверждённых санзон, и в качестве технической правки они могут появиться в правилах уже осенью», – говорит Александр Карпов. Для застройщиков новые правила обернутся и дополнительными затратами. Теперь при разработке проектов планировки территорий им придётся закладывать в проект места для размещения зелёных насаждений общего пользования, а не просто планировать озеленение дворов. Внутриквартальные скверы должны проектироваться из расчёта 6 кв.м на одного жителя.

 

 

Изменения также коснутся коэффициента использования территории при строительстве многоквартирных домов. Устанавливается единый коэффициент застройки вне зависимости от высотности. Без ППТ коэффициент использования участка будет 1,7, а при утверждённом  ППТ — 2,0. «Раньше такой коэффициент устанавливали исключительно для многоэтажной застройки. Сейчас его можно достичь и в среднеэтажных проектах. Наша цель — дать понять, что не надо всеми способами стремиться ввысь», – поясняет вице-губернатор Николай Линченко.

Кстати, возможно, и это не последние изменения, которые придётся вносить в ПЗЗ.

 

Комментарий
Похвально желание чиновников улучшить правила землепользования и застройки. Но, похоже, это всего-навсего попытка «подсластить пилюлю» от введения эскроу-счетов и других «новаций»  в строительстве. Вот только хотели как лучше… При введении внутриквартального озеленения их расчета в 6 м кв. на человека, коэффициент использования территории с учетом парковок, детских садов и школ, поликлиник, спортивных объектов и площадок и т.п. ну никак не дотянет 2,0, разве что у высоток. Да и то, при условии подземных паркингов и встроенных социальных объектов. Так что «закручивание гаек» в строительстве успешно продолжается. В том числе и путем «навешивания» на застройщиков жилых и нежилых объектов несвойственных им функций – строительства внеквартальной инфраструктуры и социальных объектов. Остаётся посмотреть, сколько строительных компаний это выдержат. А пока создаётся впечатление, что задача чиновников – расчистить строительный  рынок и оставить на нём десяток – другой крупных компаний на всю страну. Остальные – на субподряд. Тоже решение. Правда, как при этом выполнить поручение Президента о росте строительства жилья, похоже, никто не подумал.