Получить консультацию
Получить консультацию

Новости

13 августа 2019

Реанимация ЖСК

Юристы Минстроя подготовили пакет масштабных поправок в действующие законы, сообщает «Коммерсантъ». Корректировке предлагают подвергнуть законы о потребительском кредитовании, о госрегистрации и Жилищный кодекс. Если эти изменения вступят в силу – кооперативы смогут резко увеличить долю в строительстве жилых домов. Проект документа опубликован на сайте regulation.gov.ru. Сейчас в России доля кооперативных строек составляет 0,5%. И то в основном за счёт ЖСК, созданных для завершения объектов за банкротами. В 2016-м вступил в силу запрет на строительство ЖСК более одного трёхэтажного дома. Чтобы исключить злоупотребления со стороны девелоперов, разумеется. Исключение сделали для «льготных» кооперативов, которые могут формировать учителя-врачи-бюджетники-военные и пр. Им разрешили строить высотные многоквартирные дома. Но идея с льготниками не сработала: случаи создания таких ЖСК – единичны. В новой версии всё гораздо интереснее. Регулирование опускается на землю. Муниципалитеты могут сами определять категории граждан, имеющих право создавать ЖСК, и бесплатно (!) выделять землю под такие стройки. Собственно, закон не мешает муниципалам зачислить в льготники всех граждан РФ. Или не только РФ… Насчёт бесплатного предоставления земли стоит поговорить с садоводами. СНТ земля до недавнего времени тоже предоставлялась бесплатно. Любой председатель СНТ расскажет, сколько это стоит на самом деле. Есть ограничения по финансам: кооператив обязан открыть счёт только в уполномоченном банке. Но снимать и тратить может хоть и под контролем финансистов, но по ходу стройки, а не после её завершения, как в варианте с эскроу.Паи граждан могут служить предметом залога – то есть кооператорам открывается доступ к недорогой ипотеке. Есть, конечно, и проблемы. Имидж ЖСК серьёзно подпорчен многочисленными скандалами: десятки печально известных долгостроев запускались именно в форме кооператива. (В нашем регионе – «Чудная долина» и пр.)Мотив ведомства, затевающего очередную реформу, достаточно прозрачен. Разгром «долёвки» уже привёл к резкому падению ввода жилья: в первом квартале 2019 года в Петербурге – минус 61%, в Москве (даже вместе с реновацией) – минус 31%, по России сокращение ввода составило 3%. И это ещё цветочки. На заветную цифру 120 млн кв.м в год с такой динамикой никак не выйти. Попытки «взбодрить» ИЖС ощутимых результатов не приносят. Переписать апартаменты в жильё тоже пока не выходит. Кроме того, наверху, похоже, уже решили, что девелоперы – в основном жулики и заботятся лишь о прибыли. А вот муниципальные чиновники – «социально близкие», сплошь белые и пушистые…   Если эта реформа будет воплощена в жизнь, резко вырастет стоимость поправок в генпланы поселений. А места в органах местного самоуправления будут распределяться не просто со скандалами, как сейчас, а со стрельбой.

СИНОЧКИН ДМИТРИЙ ЮРЬЕВИЧ

Проект

Внести в Жилищный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2011, № 49, ст. 7027) следующие изменения:в статье 110: а) дополнить частями 1.2–1.3 следующего содержания: «1.2. Жилищно-строительные кооперативы осуществляют строительство жилых домов или многоквартирных домов на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе из федеральной собственности, предоставленных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Комментарий

Молодец, Синочкин! Зрит в корень. Если поправка в неизменном виде «проскочит», то аукнется «по всей Руси великой». И не только из-за изменения границ в генпланах населённых пунктов. Сегодня в строительной практике так называемые «улучшения»  в рамках затрат на приобретение земельного участка в процентах от себестоимости строительства жилья  составляют в среднем  7-10%. В Санкт-Петербурге по Приказу Минстроя РФ на третий квартал 2019 года установлена средняя рыночная стоимость жилья в размере 76 142 руб./м кв., а в Москве и того больше – 99 368 руб./м кв. То есть, один многоквартирный дом на 100 квартир общей площадью 5000 м кв. в СПб может «сэкономить» застройщику порядка 38 миллионов рублей, если тот умело организует кооператив. Правда выделение участка под дом может стоить некоторой суммы «для ускорения процесса» в адрес лиц, принимающих решение, и, наверное, не малой. Но представим себе, что застройщик собрался строить десять домов, или двадцать? А социальная нагрузка на девелоперов благодаря изменениям в законодательстве только возрастает. Кто же устоит? Опять же ужесточение законодательства  на федеральном уровне по отношению к нецелевому использованию земли, расширение критериев её изъятия. Удивительно, но все одно к одному. Неужели всё для того,  чтобы у чиновников было что «распределять» под кооперативные стройки? И вот таким незамысловатым способом наши «умные головы» в министерствах пытаются бороться с результатом своих непродуманных решений? Это, например, по переходу на эскроу-счета. Молодцы! Бензином тушить пожар нельзя, будем керосином! Хотя есть надежда на то, что пока поправка дойдет до третьего чтения, её так исковеркают, что применить на практике этот абсурдный механизм будет невозможно. Впрочем, почему абсурдный? Может наоборот. Это, ведь с какой стороны посмотреть?