Получить консультацию
Получить консультацию

Новости

21 января 2021

Склады 2020 - 2021

По данным Сolliers International в 2020 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию около 250 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 89% больше показателя 2019 года, когда было введено 132 тыс. кв. м. Основной объём ввода по итогам года пришёлся на объекты, построенные под заказ, то есть по схеме built-to-suit (BTS). Тогда как год назад их доля в структуре новых складов составляла лишь 22%. Ключевыми клиентами, как и прежде, остаются торговые сети и логистические компании.

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, большинство складских девелоперов не «заморозили» стройку, поскольку изначально выбрали консервативную стратегию. Как правило, в прошлом году в стадию активных работ выходили только проекты, которые уже имели конкретного заказчика либо надёжного якорного арендатора. 

По данным  Knight Frank St. Petersburg на данный момент общий объём качественного складского предложения в Петербурге превысил 3,8 млн кв.м, из них 2,3 млн – это так называемые спекулятивные объекты, то есть предлагающиеся в аренду на открытом рынке.

Ключевым спекулятивным объектом, пополнившим предложение в 2020-м, стал новый корпус логопарка «Осиновая Роща» (57 000 кв.м). 

Крупнейший введенный объект — распределительный центр на 69 тыс. кв. м. торговой сети «Лента» в индустриальном парке «М10» на территории Тосненского района Ленинградской области, построенный столичной компанией «Ориентир». Кроме того, в первом полугодии на территории индустриального парка «PNK Парк Софийская КАД» были введены в эксплуатацию комплекс «Марвел-Логистика» (62 000 кв.м) и складской корпус логистической компании Maersk (27 000 кв.м). А в третьем квартале на площадке «RAUM Бугры» разместился немецкий производитель тормозных систем для железнодорожного транспорта Knorr-Bremse (15 000 кв.м). В числе последних сделок BTS опять выступает площадка «PNK Парк Софийская КАД». Там будет построен комплекс для логистической компании СДЭК – порядка 18 000 кв.м складских площадей (плюс два офиса 1300 кв.м).

Новые спекулятивные склады заполняются к моменту их ввода в эксплуатацию. Возрастающий дефицит складов, сложившийся за последние годы, привёл к росту числа предварительных договоров аренды в строящихся объектах, так называемых pre-let договорённостей. В октябре-ноябре среднерыночный уровень вакантности в объектах класса А и В не превышал 2% от объёма предложения. Например, компания «Эксклюзив», работающая на рынке ответственного хранения, арендовала мультитемпературный склад на 37 тыс. кв. м, в строящемся индустриальном парке «Русич-Шушары», а маркетплейс Ozon на этапе строительства арендовал 29 тыс. кв. м в комплексе «Марвел-Логистика» в составе «PNK Парк Софийская КАД» с возможностью расширения.

Наибольший объём сделок традиционно приходится на логистические, производственные и торговые компании. При этом доля договоров с операторами e-commerce (интернет торговля) подросла до 18% (на конец 2019-го, по данным JLL, их было всего 3%). Наиболее крупными клиентами built-to-suit выступают федеральные торговые сети и логистические операторы, работающие в сфере ответственного хранения.

По оценкам Maris | CBRE, наиболее остро в Петербурге ощущается дефицит качественных холодильных, низкотемпературных и мультитемпературных терминалов. Общий объём предложения «морозилок» составляет порядка 700 000 кв.м, однако часть их строилась под нужды крупных торговых операторов и не выставлялась на открытый рынок. При этом более 80% подобного предложения сосредоточено на юге города. Основной спрос ориентирован на помещения 1000-3000 кв.м с услугами ответственного хранения.

За год стоимость аренды качественных объектов практически не изменилась. Средний уровень запрашиваемых ставок, по данным IPG Estate, составляет для складов класса А 500-580 руб./кв.м, класса В – 420-450 руб./кв.м (с учётом НДС и эксплуатационных расходов, но без КУ).  Средняя ставка аренды качественных холодильных камер варьируется в диапазоне 1100-1400 рублей за «квадрат» (включая НДС).

В Maris отмечают, что услуги self-storage (индивидуальный склад временного хранения - бокс) горожанам сейчас предоставляют 79 складов, за год их количество почти удвоилось. Однако сегмент self-storage развивался в основном за счёт неотапливаемых, а потому наиболее дешёвых площадок. Такие склады занимают 72% от объёма предложения в городе (рост – на 14% за год). На сегмент отапливаемых комплексов приходится лишь 22% (минус 10 п.п. за год). 

Самые крупные сделки  по схеме BTS в 2020 году:

Сеть «Вкусвилл» заказала в «PNK Парк Шушары 3» склад площадью 54 000 кв.м

Логистическая компания «Эксклюзив» – 37 000 кв.м в ИП «Русич-Шушары» 

Сеть Fix Price – 35 500 кв.м в «PNK Парк Шушары 3».

Крупнейшей инвестиционной сделкой в складском сегменте явилась покупка
Сетью магазинов электроники «Ситилинк»  здания пригородного центра исполнения заказов «Юлмарт» на Пулковском шоссе. Площадь комплекса – около 22 000 кв.м; участка – чуть более 5 га. Объект был выставлен на торги на электронной площадке Сбербанка. Единственным участником аукциона стал «Ситилинк». Стартовая цена лота обозначена в 1,097 млрд рублей.

Крупнейшие сделки по аренде складов в 2020 году

Компания OZON арендовала 28 700 кв.м в комплексе «Марвэл Логистика» на Софийской улице

Компания «Петропрофиль Плюс» – 12 000 кв.м в СК «Пактум Холдинг» 

По 10 000 «квадратов» арендовали «Игристые вина» в логистическом терминале Nordway и «Сервис Логистика» – в СК «Рэдмонд» в Шушарах. 

Тренды

По мнению специалистов фирмы Maris, складской рынок, как и офисный, меняется на глобальном уровне. Важную роль в этом процессе играет рост интернет-торговли и новые требования к дистрибьюторам. В последние годы бурно развивался формат фулфилмент-центров, основная цель которых состояла в минимизации времени хранения товаров на складе. В этом году из-за ограничений, вводимых во всех странах, когда закрывались границы и останавливались производства, товарные остатки стали стремительно уменьшаться. Сейчас от дистрибьюторов требуют, чтобы они соответствовали объёму единомоментного спроса, а это вынуждает их увеличивать складские помещения. Ещё один тренд – трансформация логистических цепочек, чтобы минимизировать зависимость международных товарных поставок от материкового Китая.

Основной тренд, который прослеживается на рынке производственно-складской недвижимости уже пару лет, это высокий спрос на сделки формата BTS – как по продаже, так и  аренде. По мнению экспертов, в отличие от уже готовых складов, предлагаемых в аренду, объекты built-to-suit в большей степени удовлетворяют всем специфическим требованиям будущих арендаторов, которыми выступают, в основном, ретейлеры и логистические операторы. Кроме того, спекулятивный объект не всегда гарантирует инвестору стабильный cash-flow в связи с риском высвобождения площадей в кризисные периоды, тогда как объекты built-to-suit как правило находят арендаторов на 10-15 лет.

С учетом этих обстоятельств, ожидается перераспределение нового строительства в пользу объектов built-to-suit. По прогнозам Colliers International, в 2021 году рынок пополнится еще 220 тыс. кв. м качественных складских площадей. Но вкладываться в строительство сегодня готовы немногие компании.

Еще одним трендом, который усилился в связи с пандемией, является расширение сферы e-commerce. Связано это в первую очередь с переходом торгового сектора в онлайн. 

Арендные ставки по итогам 2020 года стабилизировались и даже подросли. Сохраняется острейший дефицит качественных складских объектов, что стимулирует спрос на вторичном рынке. Даже с учётом более низкого спроса, чем в 2019-м, итоги 2020-го превзошли ожидания. Арендные ставки росли в отдельных сегментах: расценки на сухие склады увеличились на 4% (до 480–570 руб./кв.м в месяц), на холодильники, морозильники и мультитемпературные склады – на 20% (до 1100–1400 руб./кв.м). И вакансия там держится на минимальных значениях.  При этом сроки арендных договоров увеличиваются с целью хеджирования рисков.

Наибольшим спросом на начало года пользуются тёплые склады высокого класса и компактных размеров – до 2000 кв.м.

Похоже, что в секторе складской недвижимости в СПб рынок медленно возвращается на позицию «рынка арендодателя». Если, конечно, не произойдет полный локдаун.